전세계약 전 등기부등본 보는 법, 꼭 확인할 항목과 순서
전세나 월세 계약 전에 등기부등본에서 가장 먼저 볼 것은 집주인 이름이 소유자와 같은지, 그리고 근저당이나 압류 같은 권리 관계가 얼마나 걸려 있는지입니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 발급받을 수 있고, 계약 전과 잔금일 직전에 두 번 확인하는 것이 안전합니다. 처음 보는 사람도 헷갈리지 않도록 항목별로 어디를 보면 되는지 정리했습니다.
등기부등본은 어디서 발급받고 얼마나 드나요?
대법원 인터넷등기소에서 주소를 검색해 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 화면으로만 확인하는 열람은 저렴하고, 서류가 필요하면 발급(출력 또는 PDF)을 선택합니다. 수수료는 변경될 수 있으니 결제 화면의 금액을 확인하세요. 계약서에 첨부하거나 보증보험을 신청하려면 발급본이 필요한 경우가 많습니다. 아파트나 빌라는 집합건물 등기부등본을, 단독주택이나 다가구주택은 건물과 토지를 각각 확인해야 합니다. 다가구주택은 호수별로 나뉘지 않기 때문에, 같은 건물에 다른 세입자가 얼마나 있는지가 중요합니다.
표제부, 갑구, 을구에서 각각 무엇을 보나요?
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부: 건물의 주소, 면적, 구조, 용도가 적혀 있습니다. 내가 계약하려는 집의 호수와 면적이 맞는지, 용도가 주거용인지 확인합니다.
- 갑구: 소유권에 관한 내용입니다. 현재 소유자가 누구인지, 압류·가압류·가처분·경매개시결정 같은 기록이 있는지 봅니다.
- 을구: 소유권 외의 권리입니다. 대표적으로 근저당권(대출)과 전세권이 여기에 나옵니다.
### 소유자와 임대인이 같은 사람인가요? 갑구의 가장 마지막 소유권 이전 기록이 현재 소유자입니다. 계약 당일 신분증으로 임대인 본인임을 확인하고, 등기부상 소유자와 같은지 대조합니다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서, 임대인과의 직접 통화로 위임 여부를 확인해야 합니다. ### 갑구에서 위험 신호는 무엇인가요?
압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 기록이 있으면 계약을 신중하게 판단해야 합니다. 이런 기록은 집이 강제로 처분될 가능성을 뜻하기 때문입니다. 또한 신탁등기가 되어 있으면 소유자가 신탁회사(수탁자)일 수 있어, 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지 신탁원부로 확인해야 합니다. 신탁회사 동의 없이 맺은 계약은 보호받기 어려울 수 있습니다.
을구의 근저당권, 채권최고액은 이렇게 봅니다
을구에 근저당권이 있다면 집주인이 대출을 받았다는 뜻입니다. 이때 눈여겨볼 숫자가 채권최고액입니다. 실제 대출 원금이 아니라 담보로 설정된 최대 금액이고, 보통 실제 대출 원금보다 크게 잡힙니다. 간단한 판단 기준은 이렇습니다.
- 채권최고액과 내 보증금을 더합니다.
- 이 합계를 주변 실거래가나 시세와 비교합니다.
- 합계가 시세에 가까울수록 경매가 진행됐을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
어느 정도 비율까지 안전한지에 대한 정해진 기준은 없고, 지역과 주택 유형에 따라 달라집니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱의 거래 내역으로 확인할 수 있습니다. 근저당이 많은 집은 전세보증보험 가입이 거절될 수도 있으니, 가입 가능 여부를 계약 전에 문의하세요.
등기부등본 외에 같이 확인할 서류
- 건축물대장: 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다. 위반건축물은 전세자금대출이나 보증보험에 제약이 생길 수 있습니다.
- 확정일자와 전입신고 가능 여부: 잔금을 치르는 날 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
- 국세·지방세 완납증명서: 임대인의 세금 체납이 있으면 보증금 회수 순위에 영향을 줄 수 있어, 계약 시 요청할 수 있습니다.
가장 흔한 실수
계약 때 한 번만 확인하고 잔금일에는 다시 보지 않는 경우가 많습니다. 계약부터 잔금까지 사이에 임대인이 대출을 받거나 압류가 걸릴 수 있기 때문에, 잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 발급받아 달라진 점이 없는지 확인해야 합니다. 법령과 보증보험 조건은 바뀔 수 있으니 2026년 10월 기준 최신 내용은 계약 전에 HUG, 주택도시보증공사 등 공식 안내에서 확인하세요.
핵심 요약
- 등기부등본은 인터넷등기소에서 발급하며, 표제부(건물 정보), 갑구(소유권과 압류), 을구(근저당과 전세권) 순서로 확인합니다.
- 갑구의 소유자가 임대인 본인인지, 압류·가압류·신탁 기록이 없는지를 가장 먼저 봅니다.
- 을구의 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세에 가까우면 위험하므로 실거래가와 비교하세요.
- 잔금일 직전에 등기부등본을 다시 발급해 달라진 내용이 없는지 확인하고, 당일 전입신고와 확정일자를 받으세요.
